Согласие на выкуп доли в квартире

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Согласие на выкуп доли в квартире

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день

Согласие на выкуп доли в квартире

Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми. 

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Доля в квартире и порядок пользования

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.

 

Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в

долевой собственностито это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в правеограничивать других собственников доли квартиры в пользовании.  Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат.

Владение долей в квартире — это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры. 

Доля в квартире 
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как  заработать на доле в квартире 

Доля в квартире, конфликт с сособственниками 

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются.

Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса».

Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. . 

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала. 

  Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса не известны. С точки зрения закона, для соблюдения требований ст.

250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу, достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства.

И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В том случае если удалось признанать участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли в квартире, переходит к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит.

Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор, без которого просто не обойтись!

Несмотря на то, что порядок продажи доли в  квартире достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.

Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже доли в квартире. 

Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли в квартире.

Доля в квартире — доступное жилье 

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире.

Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет.

Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.

С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности.

Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто.

Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника.

То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.

 Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать.

Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.

 

Законодательная база: доля в квартире

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

 Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей.

Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.  

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать.

 Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Прежде чем продать  долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.

Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире.

То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире.

 Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.

Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами.

В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире.

Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы можете продать долю в квартире третьим лицам. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении.

Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности соблюдены, то Вы можете спокойно продать долю в квартире третьему лицу. Не редко доля в квартире, во избежание проволочек, оформляется по договору дарения доли в квартире.

На страницах нашего сайта можно изучить образец договора дарения доли в квартире и как оформить договор дарения доли квартиры  

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников) 

Для покупателя доли в квартире, вопрос соблюдения продавцом доли, всех формальностей особенно важен.

Покупка доли в квартире, требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи доли в квартире может быть расторгнут или покупатель доли в квартире будет втянут в длительный судебный процесс.

Не стоит пытаться все это сделать самим, обратитесь к риелторам специализирующихся на данном вопросе, есть множество нюансов и своих маленьких хитростей.

Не редко продавцы доли, в случае срочности выхода на сделку и отсутствия предусмотренных 250 ст. ГК. РФ.

Документов, предлагают оформить отчуждение доли в квартире, другим способом, к примеру через договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли в квартире с последующим договором купли-продажи доли в квартире. Также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли квартиры – в этом случае право преимущественного выкупа не действует.

Источник: https://dolya-msk.ru/dolya_v_kvartire.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Согласие на выкуп доли в квартире

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

Согласие на выкуп доли в квартире

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке.

Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы.

Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

Этого требует закон – 250-я статья Гражданского кодекса.

Данное правило распространяется и на отчуждение иных объектов, находящихся в долевой собственности, например, дома, земельного участка или комнаты.

Информировать сособственников недвижимости о продаже доли можно различными способами:

  1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
  2. Отправить уведомление через почту. Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
  3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить. Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

У проинформированных совладельцев квартиры есть месяц на размышление. В течение указанного срока они должны либо согласиться на предложение, либо его отвергнуть. Соглашение следует засвидетельствовать в письменной форме, непринятие – на усмотрение сособственника. Отсутствие реакции на предложение закон приравнивает к отказу.

При несоблюдении данной процедуры дольщики вправе в судебном порядке оспорить продажу части квартиры. У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли. В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры

Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли. Форма актуальна на март 2018 года.

Подготовка нужных бумаг

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Вид бумагиПояснения
Свой паспорт.Идентифицирует личность продавца.
Доверенность.Если от его имени действует агент, риэлтор или иной представитель.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости.Основной документ составят непосредственно в нотариате по разработанной форме. Образец договора можно найти в интернете, однако приходить с ним в контору нет смысла. Шаблон можно использовать только, чтобы оформить предварительный договор.
Письменные отказы остальных сособственников.Или документальные подтверждения, что они должным образом извещались о цене и условиях сделки.
Выписка из Единого госреестра недвижимости.Нотариусу надо знать, не находится ли продаваемая недвижимость в залоге. Также данный документ подтверждает право собственности на продаваемую долю.

Правомочие собственника также доказывается свидетельством, которое выдавалось раньше (о праве собственности).

Бумаги, на основании которых у продавца появилось право собственности на долю в квартире.Обычно это один из следующих документов:
  • свидетельство о праве наследника;
  • договор о приватизации;
  • договор дарения / мены / купли-продажи;
  • судебные решения.
Форма-9 или выписка из домовой книги.Нотариально удостоверяя отчуждение доли, необходимо проверить, кто зарегистрирован на данной площади, в каких родственных связях они состоят и т.д. Это поможет нотариусу оценить полноту представленных документов. Например, если он увидит, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то обязательно потребует от продавца предъявить согласие органов опеки на планируемую сделку.
«Квартирные» паспорта.Технический и кадастровый.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.Берется в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ.

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.

Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на депозит нотариуса. В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.

Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.

Регистрация сделки

Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.

Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.

В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

  • выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

  • в договорном (добровольном) порядке;
  • через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет.

Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей.

Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
  • по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-doli-v-kvartire/

Административный округ
Добавить комментарий