Переход права собственности по гк

Проблемы автоматического перехода имущественных прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимое имущество, расположенное на нем

Переход права собственности по гк

Вопрос перехода права собственности или аренды на земельный участок в случае приобретения права собственности на расположенных на нем объектах недвижимости всегда стоял на повестке дня, поскольку является урегулированным несовершенно, а существующие нормы законодательства, которые предусматривают такой переход, не сопоставляются с положениями специального законодательства, и общими принципами гражданского права, в связи с чем по своей правовой природе являются мертвыми и не применяются на практике. Речь идет, в частности, о применении ст. 377 ГК Украины и ст. 120 ЗК Украины.

Так, ст. 377 ГК Украины устанавливает, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Аналізуйте судовий акт: Орендарю до місцевої ради слід звертатись із вимогою «розірвати договір оренди землі» після того як він відчужив будівлю, яка знаходиться на цій землі, автоматично оренда не припиняється (ВГСУ 19 квітня 2017р., № 904/6738/16)

Вместе с тем, ст.120 ЗК Украины определяет, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты.

К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Часть 2 ст.

120 ЗК Украины отмечает, что если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены на тех же условиях, и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.

Однако, пока что, существующие положения специального законодательства, и отсутствие четко урегулированной процедуры перехода указанного права, фактически блокируют действие норм гражданского и земельного кодексов и делают невозможным автоматический переход права собственности или пользования такими участками.

Аналізуйте судовий акт: У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець — орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)

В частности, частью 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Из содержания указанной нормы усматривается, что в договоре об отчуждении здания или сооружения должно быть указано о прекращении договора аренды земельного участка, на котором такое здание расположено.

Однако как быть, если такие условия не прописаны в договоре, или другая сторона уклоняется от прекращения такого договора, поскольку гражданским кодексом предусмотрено, что расторжение договоров должно происходить тем же способом и в той форме, в которой такой договор заключался.

В свою очередь, Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»  предусматривает обязательное проведение государственной регистрации прав собственности на земельные участки, а в случае если такие участки относятся к государственной или коммунальной собственности, приобретение права собственности на них возможно при условии принятия соответствующего решения органом государственной власти или местного самоуправления.

Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

Такое положение вещей приводит к многочисленным судебным спорам, и значительной затраты времени и средств собственников на приобретение прав на такой земельный участок.

Для урегулирования указанной проблематики, в Верховной Раде Украины на данный момент зарегистрированы несколько законопроектов, которые призваны реанимировать   существующие нормы гражданского и земельного законодательства и урегулировать процедуру перехода прав приобретателей недвижимого имущества на земельные участки, расположенные под ними.

В частности, речь идет о двух законопроектах, а именно проект Закона № 2059 от 11.06.2015 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перехода права аренды земельного участка», и Проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)».

   Что касается законопроекта 2059, то с его анализа усматривается четкая регламентация процедуры перехода права пользования земельным участком и регистрация такого права пользования. Согласно ст.

2 проекта, регистрация прав на земельный участок за приобретателем недвижимости происходит одновременно с переходом права собственности на жилой дом, здание, сооружение к приобретателю таких объектов.

Регистрация права пользования будет осуществляться тем самым субъектом, который регистрирует право собственности на жилой дом, здание, сооружение за новым владельцем.

Аналізуйте судовий акт: Згідно принципу цілісності земельної ділянки із будівлею, яка на ній розташована, право особи на користування з/д НЕЗАЛЕЖНО від її розмірів припиняється із припиненням права власності цієї особи на будівлю (ВСУ у справі №6-2225цс16)

Указанным проектом закона предусматривается автоматический переход права аренды на земельный участок, без уведомления об этом владельца такого участка. Кроме того, устанавливается, что основанием для прекращения права аренды с предыдущим арендатором, является регистрация за лицом права на недвижимость на указанном земельном участке.

Вместе с тем, довольно интересным, но неоднозначным является положение проекта о том, что приобретатели недвижимости, после государственной регистрации права собственности на нее, становятся сторонами уже существующих договоров аренды с предыдущими арендаторами, без заключения дополнительных соглашений. В таком случае документом, подтверждающим смену арендатора в договоре аренды земли станет документ, предусматривающий переход права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном участке.

Однако такая процедура вызывает сомнение в ее соответствии с положениями гражданского законодательства, регулирующих порядок и условия заключения и расторжения договоров.

Говоря о Проекте Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)» следует отметить, что цель этого акта призвана также адаптировать к практике положения части 2 статьи 120 Земельного кодекса Украины и часть третью статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли».

Аналізуйте судовий акт: Якщо при відведенні землі порушується принцип цілісності будівлі із земельною ділянкою, то за позовом власників такої будівлі земля може бути відібрана навіть у Школи і це законно (ВГСУ від 09 листопада 2016р. у справі № 461/11761/13-ц)

Концептуально важные положения данного законопроекта сводятся к следующему:

Во-первых, законопроект закрепляет обязанность приобретателя недвижимого имущества в течение 10 дней со дня государственной регистрации обратиться к собственнику земельного участка с предложением передать ему в пользование земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности. В свою очередь владелец земельного участка обязан принять такое предложение и письменно уведомить пользователя таким земельным участком о переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение.

Во-вторых, проект устанавливает обязанность сторон (собственника земельного участка и нынешнего землепользователя) не позднее 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости, разорвать существующий между ними договор, на основании которого возникло право пользования земельным участком, а приобретатель в свою очередь обязуется заключить договор с собственником земельного участка.

В-третьих, проект закона предусматривает, что в случае нахождения земельного участка в постоянном пользовании, орган местного самоуправления или орган государственной власти (очевидно, который принимал решение о передаче данного такого участка в постоянное пользование) обязан не позднее 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество прекратить право постоянного пользования земельным участком с существующим землепользователем, и передать в пользование новому владельцу недвижимого имущества. Предложенное положение является достаточно прогрессивными, и вполне согласуются с п. е ч.1 ст.141 ЗК Украины относительно оснований прекращения права постоянного пользования земельными участками. Однако сможет ли быть воплощенным в жизнь в указанные строки остается вопросом.

Также, не смотря на все положительные стороны, данный законопроект оставляет открытым вопрос, как быть лицам, которые приобрели недвижимость в собственность, но не получили никаких прав на земельный участок до возможного вступления в силу этого законопроекта, ведь в переходных положениях проекта о таких лицах не упоминается.

Также проектом закона на должном уровне не обеспечивается ответственность за невыполнение указанных требований, и фактически вся полнота контроля и ответственности за соблюдение указанных положений возлагается на заинтересованное лицо (приобретателя недвижимости), который, в случае невыполнения требований об обязательности расторжения / заключения договора может обратиться в суд за защитой своих прав. Такое положение создает условия для злоупотреблений со стороны владельцев земельного участка и затягиванием процедуры передачи земельного участка приобретателю недвижимости. Поэтому, на наш взгляд,  необходимо четко закрепить ответственность за несоблюдение указанных условий о передаче земельного участка, а также сроков их выполнения.

В конечном итоге, данная правовая проблема существует из-за разного понимания правовой природы недвижимости, и земельного участка на котором расположено такое недвижимое имущество.

По этому поводу довольно конструктивно высказался Европейский суд по правам человека в своем решении по делу «Магеррамов против Азербайджана», № 5046/07 от 30.03.2017р.

В данном решении, суд, в первую очередь, толкует понятие «имущества» и отмечает, что «…понятие «имущество» в первой части статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, имеет автономное значение, которое не ограничивается владением материальными благами и не зависит от формальной классификации в национальном законодательстве.

Точно так же, как материальные товары, некоторые другие права и интересы, составляющие активы можно рассматривать как «права собственности» и, таким образом, как «имущество» для целей настоящего пункта.

В указанном решении суд также определил, что заявитель находился в законном владении недвижимым имуществом, находящимся на улице Attarlar , 32 в Гяндже, состоящего из здания, принадлежащего ему, а также участка земли, по отношению к которому заявитель имел интерес в соответствии с внутренним законодательством в силу его права собственности на здание. Заявитель использовал эту собственность для проведения законного, авторизованный розничного бизнеса…».

В указанном решении суд приходит к выводу, что и недвижимое имущество, которое заявитель использовал в качестве своих помещений для бизнеса, а также земельный участок, о котором идет речь, представляют собой «имущество» заявителя в понимании статьи 1 протокола № 1 к Конвенции. То есть ЕСПЧ четко определил существования неразрывной связи недвижимости и земельного участка, на котором эта недвижимость находится.

Подводя итоги, на основании существующей судебной практики, следует прийти к мнению, что не всегда суды склоняются к определению целостности земельного участка, и недвижимости, как изложено в предложенном решении ЭСПЧ.

Поэтому, хотелось бы, чтобы законодатели в свете грядущей земельной реформы, все же коснутся этого вопроса и наконец то урегулировали на законодательном уровне механизм автоматического перехода прав на такие земельные участки.

  

Аналізуйте судовий акт: Без кадастрового номеру з/д визнати дійсним нотаріально НЕПОСВІДЧЕНИЙ договір купівлі-продажу будівлі суд не дозволить навіть за ст. 220 ЦК України (ВГСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 921/148/14-г/13)

Источник: https://protocol.ua/ua/problemi_avtomaticheskogo_perehoda_imushchestvennih_prav_na_zemelniy_uchastok_v_sluchae_priobreteniya_prava_sobstvennosti_na_nedvigimoe_imushchestvo_raspologennoe_na_nem/

Гражданский кодекс РФ Часть 1

Переход права собственности по гк

1. Собственнику принадлежат права владения,пользования и распоряжения своим имуществом.

2.

Собственник вправе по своему усмотрениюсовершать в отношении принадлежащего емуимущества любые действия, не противоречащиезакону и иным правовым актам и не нарушающиеправа и охраняемые законом интересы других лиц, втом числе отчуждать свое имущество всобственность другим лицам, передавать им,оставаясь собственником, права владения,пользования и распоряжения имуществом, отдаватьимущество в залог и обременять его другимиспособами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей идругими природными ресурсами в той мере, в какойих оборот допускается законом (статья129), осуществляются их собственником свободно,если это не наносит ущерба окружающей среде и ненарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество вдоверительное управление другому лицу(доверительному управляющему). Передачаимущества в доверительное управление не влечетперехода права собственности к доверительномууправляющему, который обязан осуществлятьуправление имуществом в интересах собственникаили указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержанияимущества

Собственник несет бремя содержанияпринадлежащего ему имущества, если иное непредусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибелиимущества

Риск случайной гибели или случайногоповреждения имущества несет его собственник,если иное не предусмотрено законом илидоговором.

Статья 212. Субъекты правасобственности

1. В Российской Федерации признаются частная,государственная, муниципальная и иные формысобственности.

2.

Имущество может находиться всобственности граждан и юридических лиц, а такжеРоссийской Федерации, субъектов РоссийскойФедерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения ипрекращения права собственности на имущество,владения, пользования и распоряжения им взависимости от того, находится имущество всобственности гражданина или юридического лица,в собственности Российской Федерации, субъектаРоссийской Федерации или муниципальногообразования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которыемогут находиться только в государственной илимуниципальной собственности.

4. Права всех собственниковзащищаются равным образом.

Статья 213. Право собственностиграждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лицможет находиться любое имущество, за исключениемотдельных видов имущества, которое всоответствии с законом не может принадлежатьгражданам или юридическим лицам.

2.

Количество и стоимость имущества,находящегося в собственности граждан июридических лиц, не ограничиваются, заисключением случаев, когда такие ограниченияустановлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящегоКодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации,кроме государственных и муниципальныхпредприятий, а также учреждений, являютсясобственниками имущества, переданного им вкачестве вкладов (взносов) их учредителями(участниками, членами), а также имущества,приобретенного этими юридическими лицами поиным основаниям. (в ред. Федерального закона от03.11.2006 N 175-ФЗ)

4. Общественные и религиозные организации(объединения), благотворительные и иные фондыявляются собственниками приобретенного имиимущества и могут использовать его лишь длядостижения целей, предусмотренных ихучредительными документами.

Учредители(участники, члены) этих организаций утрачиваютправо на имущество, переданное ими всобственность соответствующей организации.

Вслучае ликвидации такой организации ееимущество, оставшееся после удовлетворениятребований кредиторов, используется в целях,указанных в ее учредительных документах.

Статья 214. Право государственнойсобственности

1. Государственной собственностью в РоссийскойФедерации является имущество, принадлежащее направе собственности Российской Федерации(федеральная собственность), и имущество,принадлежащее на праве собственности субъектамРоссийской Федерации — республикам, краям,областям, городам федерального значения,автономной области, автономным округам(собственность субъекта Российской Федерации).

2.

Земля и другие природные ресурсы, ненаходящиеся в собственности граждан,юридических лиц либо муниципальных образований,являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектовРоссийской Федерации права собственникаосуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственнойсобственности, закрепляется за государственнымипредприятиями и учреждениями во владение,пользование и распоряжение в соответствии снастоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иноегосударственное имущество, не закрепленное загосударственными предприятиями и учреждениями,составляют государственную казну РоссийскойФедерации, казну республики в составе РоссийскойФедерации, казну края, области, городафедерального значения, автономной области,автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества кфедеральной собственности и к собственностисубъектов Российской Федерации осуществляется впорядке, установленном законом.

Статья 215. Право муниципальнойсобственности

1. Имущество, принадлежащее на правесобственности городским и сельским поселениям, атакже другим муниципальным образованиям,является муниципальной собственностью.

2.

От имени муниципального образования правасобственника осуществляют органы местногосамоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальнойсобственности, закрепляется за муниципальнымипредприятиями и учреждениями во владение,пользование и распоряжение в соответствии снастоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальноеимущество, не закрепленное за муниципальнымипредприятиями и учреждениями, составляютмуниципальную казну соответствующегогородского, сельского поселения или другогомуниципального образования.

Статья 216. Вещные права лиц, неявляющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правомсобственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владенияземельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативногоуправления имуществом (статья 296).

2.

Вещные права на имущество могут принадлежатьлицам, не являющимся собственниками этогоимущества.

3. Переход права собственности на имущество кдругому лицу не является основанием дляпрекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегосясобственником, защищаются от их нарушения любымлицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Статья 217. Приватизациягосударственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной илимуниципальной собственности, может бытьпередано его собственником в собственностьграждан и юридических лиц в порядке,предусмотренном законами о приватизациигосударственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного имуниципального имущества предусмотренныенастоящим Кодексом положения, регулирующиепорядок приобретения и прекращения правасобственности, применяются, если законами оприватизации не предусмотрено иное.

Источник: https://elementy.ru/library/gk1_209-217.htm

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности по гк

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

1. Из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в комментируемой статье выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору.

Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е.

в момент подписания сторонами договора как единого документа.

Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст. 131 ГК).

2. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — один из исков, предусмотренных ст. ст.

301 — 304 ГК.

3.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК). В соответствии со ст. 6 Вводного закона впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует руководствоваться действующим порядком, который установлен различными правовыми актами и зависит от вида имущества (ст. 131 ГК).

Необходимые указания о порядке регистрации прав на недвижимое имущество содержатся также в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (РГ от 6 марта 1996 г). В п.

14 Указа предусмотрено, что впредь до принятия соответствующего федерального закона регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется теми органами, которые проводили ее. Регистрация прав на недвижимое имущество должна осуществляться по формам, прилагаемым к тексту Указа. Согласно п.

16 Указа создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, к компетенции которой отнесено в том числе ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним.

4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации.

Возможность судебной защиты прав одной из сторон по договору следует отличать от отказа в регистрации со стороны органа, который обязан ее проводить.

В этом случае права участника договора защищаются в порядке, предусмотренном ст. 13 ГК.

5.

При участии в договоре продажи недвижимости государственного или муниципального унитарного предприятия или учреждения происходит отчуждение (принятие) вещи на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этих случаях, за исключением тех из них, когда должно действовать законодательство о приватизации, применяются общие правила о приобретении или прекращении права собственности (п. п. 2 и 3 ст. 299 ГК).

Источник: https://zknrf.ru/gk-rf-chast-2/Razdel-IV/Glava-30/paragraph-7/Statya-551/

Административный округ
Добавить комментарий