Что такое приквартирный земельный участок

Права граждан в споре о заборе

Что такое приквартирный земельный участок

(Белицкий В. Б.) («Бюллетень нотариальной практики», 2008, N 1)

ПРАВА ГРАЖДАН В СПОРЕ О ЗАБОРЕ

В. Б. БЕЛИЦКИЙ

Зачем человеку заборы, заборы мешают людям. Я верю, наступит время, когда заборов не будет.

(Песня, авт. Л. Лесин, исп. М. Ножкин)

Белицкий В. Б., член правления Московской областной организации общества «Знание» России, кандидат технических наук.

Внесение изменений в законодательство РФ породило спорные ситуации, связанные с правом граждан на земельные участки при домовладении. В первую очередь это касается фактического порядка землепользования, а также раздела или определения порядка использования участка между собственниками, расположенного на нем жилого дома.

Предметом спора является как граница участка (в правовом отношении), так и механизм регистрации права. Спор о границах участка решается в суде на основании экспертного заключения. Задача экспертизы — измерение и описание границ спорного земельного участка, необходимых для составления кадастрового плана (карты), разработка вариантов раздела.

Объектами экспертизы являются жилой дом, служебные строения и сооружения, в том числе заборы (ограды), являющиеся внешней и внутренней границами участка. ——————————— Федеральный закон от 30 июня 2006 г.

N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и Федеральный закон от 23 ноября 2007 г.

N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». См.: Белицкий В. Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение // Бюллетень нотариальной практики. 2007. N 2. С. 17 — 20.

Согласно принципу земельного законодательства РФ «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), поэтому первоначально должны быть установлены участники и характер земельных отношений.

Земельный участок на праве собственности имеет свидетельство о регистрации права и документ (кадастровый план), отражающий его границы и площадь.

Сложнее обстоят дела с земельным участком, имеющим документ о землеотводе или о закреплении участка за домовладением, и проблемой является установление права на земельный участок, находящийся в фактическом пользовании граждан, имеющих в собственности здания и служебные строения, расположенные на нем.

В частности, необходимо определить фактические границы земельного участка и исследовать его сложившийся порядок пользования , что является целью данной статьи. ——————————— Согласно ст. 35 ЗК РФ «1.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком».

Забор — функциональное сооружение, порождающее право на имущество и неимущественное право на исключительное использование внутренней территории, закрепленной границами забора. Забор как имущество имеет технические характеристики и стоимость.

Неимущественное право связано с порядком пользования (ремонт, реконструкция) забором и согласованием использования приграничной территории с землевладельцами соседних участков и свободной земли. Порядок признания права собственности на земельный участок по фактическому пользованию должен соответствовать правилу подачи искового заявления неимущественного характера (ст.

36 ЗК РФ и/или ст. 234 ГК РФ об установлении юридического факта приобретательной давности) или имущественного характера к ответчику, признанному судом землевладельцем. Как правило, таким ответчиком суд признает муниципальный орган, в хозяйственном управлении которого находится спорный участок.

Иск о признании права на имущество (земельный участок) сопровождается уплатой государственной пошлины (ст. 333.19 НК РФ), размер которой зависит от стоимости земельного участка. Определение стоимости земельного участка связано с его площадью, которая, в свою очередь, зависит от границ спорного участка. Иск о праве на землю в порядке ст.

36 ЗК РФ предусматривает изготовление проекта границ земельного участка в случае отсутствия дежурной кадастровой карты в государственных органах.

На основании заявления граждан об изготовлении кадастрового плана участка в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган власти или орган местного самоуправления обеспечивает изготовление плана и утверждает проект его границ . Решение задачи изготовления кадастрового плана осуществляется уполномоченной организацией, имеющей лицензию.

Однако трудности заключаются в том, что организации действуют на коммерческой основе и не всегда заинтересованы в заключении договора на землеустроительные работы исходя из цены и места расположения земельного участка.

Например, по Закону «О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства», утвержденному подмосковными депутатами, предельная цена — 450 руб. за сотку, а максимальная цена межевых работ — не более 7000 руб., что экономически невыгодно для большинства коммерческих (землеустроительных) организаций. ——————————— Пункт 7 ст. 36 ЗК РФ: «Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».

Лица заявляют иск о праве на земельный участок согласно представленному плану участка и техническому паспорту на дом, составленному бюро технической инвентаризации (далее — БТИ). В состав технического паспорта на объект учета входит ситуационный план участка с указанием строений, расположенных на нем.

На дату составления паспорта определяется инвентаризационная стоимость дома, строений и сооружений (объекты учета). В паспорт могут быть внесены записи о самовольных постройках и территориях самозахвата, обнаруженных при инвентаризации, в том числе сведения об изменении внешних и внутренних границ.

Сложность обоснования исковых требований о границах участка заключается в том, что забор как доказательство границы на момент судебного разбирательства может быть уничтожен. В процессе эксплуатации забор теряет свои эксплуатационные свойства, и цена его изменяется.

Формально инвентаризационная стоимость уменьшается с учетом физического износа, а реальная (рыночная) увеличивается с ростом цен на стройматериалы при инфляции. Естественно, претензия по границам связана с денежной компенсацией при установлении (ликвидации) забора.

Технической инвентаризации БТИ и учету подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд .

Градостроительный кодекс (ГрК РФ), строительные нормы и правила (СНиП) устанавливают требования по строительству, ремонту и эксплуатации зданий, нарушение которых устанавливается в результате проведения экспертизы. Заборы (ограждения) включаются в состав недвижимого имущества, подлежат описанию (абрис, план) и оценке на момент инвентаризации. ——————————— Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ (Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301).

Источник: http://center-bereg.ru/i1302.html

Приемы организации приквартирных участков

Что такое приквартирный земельный участок

На земельном участке, предоставляемом в личное пользование сельского жителя, располагают жилой дом и надворные постройки. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и других целей выделяют семьям колхозников, а также рабочих и служащих совхозов в соответствии с действующим законодательством. Размеры участков регламентируются земельными кодексами союзных республик, а также примерным уставом колхоза. В каждом конкретном случае площадь отводимого участка зависит от характера его использования, численности семьи, местных природно-климатических условий и других особенностей. Для   рабочих   и   служащих размеры приусадебного участка определяет администрация совхоза.Семье колхозника (колхозному двору), согласно примерному уставу колхоза, выделяют в пользование приусадебный участок под огород, фруктовый сад, ягодник и надворные постройки площадью до 0,5 га. На ценных мелиорируемых землях размеры приусадебного участка ограничивают до 0,2 га. С целью компактной застройки сельских населенных пунктов колхоз (совхоз) выделяет около жилых домов (квартир) участки меньшего размера, а остальную часть земельного участка — за пределами жилой зоны населенного пункта.Приквартирный участок как элемент живой природы создает особую эстетическую среду проживания и является неотъемлемой частью сельского жилища. Площадь участка,      отводимая  под строительство жилого дома и надворных строений и для ведения личного подсобного хозяйства, регламентировалась СНиП Н-60—75. В соответствии с установленными нормативами площадь участка около каждой квартиры одно- и двухквартирного дома должна быть не более 1200 м2, включая площадь дома, а у многоквартирных блокированных — не более 600 м .В  введенных  в  действие с   1   января   1990   г.   новых нормах    СНиП    2.07.01—89 «Планировка    и    застройка городских и  сельских  поселений» рассматриваются варианты приквартирных участков площадью до 2000 м . Как правило, общая площадь    отведенного    приусадебного участка превышает площадь приквартирного,  а остальную   площадь   предоставляют за пределами селитебной  зоны  поселка  и  используют для выращивания картофеля,   овощей,   кормовых   и   других   культур,   не требующих постоянного ухода.   Такие  участки   отводят в едином массиве, включая их в площадь объединенных огородов  и  садов,  что  обеспечивает коллективную механизированную    обработку земли  и  насаждений,  организованный  полив  и транспортное обслуживание.Площадь   участков    при домах усадебного типа зависит от сложившейся застройки населенного пункта, конкретного проекта планировки, размеров личного подсобного хозяйства, состава населения поселка, степени его благоустройства. Наиболее распространены приквартирные участки площадью 0,06; 0,08; 0,1 и 0,12 га.Оптимальная конфигурация   приквартирного   участка — прямоугольная,    удобная для застройки и обработки, а также для закрепления границ участка и устройстка забора    (  63).   Острые углы     земельного     участка особенно   неудобны   для   за стройки и обработки земли. При ширине приквартирного    участка   со  стороны улицы   30   м   создается   достаточный фронт  (до  15 м) застройки и выдерживаются установленные      противопожарные разрывы между домами и постройками. Очень широкие         приквартирные участки увеличивают протяженность улицы, что, в свою очередь,   повышает  затраты на   строительство   дорог   и тротуаров   или   пешеходных дорожек,         коммуникаций, требуя    увеличения    затрат труда и материалов. Наиболее распространена ширина приквартирного     участка —-22…24 м.В пределах двух домов расстояние между одно-двухквартирными     домами     не нормируется. Расстояние от двух домов и их хозяйственных построек до домов и построек на соседних участках с целью обеспечения пожарной безопасности устанавливают в соответствии со СНиП 2.07.01—89 и принимают  не  меньше  нормативныхДом на усадьбе обычно ставят примерно в 6 м от границы улицы, чтобы перед ним можно было устроить палисадник, украшающий жилой дом и придающий застройке красивый благоустроенный вид (65). При более близком расположении дома от границы улицы деревья могут затенять жилые помещения.В районах орошаемого земледелия с небольшими участками и при включении выдержав требуемые противопожарные разрывы.Главный фасад дома ориентируют в сторону улицы. На угловом приквартирном участке, обращенном на две жилые улицы, дом размещают с учетом архитектурно — пространственного решения жилой застройки обеих улиц.К основным требованиям, предъявляемым к расположению жилого дома на участке, относится удобная взаимосвязь дома с хозяйственными постройками. Наилучшая связь обеспечивается при расположении одного входа в дом со стороны бокового фасада или при двух — главном и хозяйственном.На планировку участка значительное   влияние   оказывают местные, национальные, бытовые и природно-климатические особенности района строительства, а также объем личного подсобного хозяйства.При развитом подсобном хозяйстве организация при-квартирного участка несколько усложняется. В хозяйственную зону в этом случае входят помещения для содержания скота (коров с приплодом, телок, свиноматок, овцематок, ярок и др.), птицы (кур, гусей, уток), выгульные площадки, помещения для хранения концентрированных кормов, места для хранения продуктов питания и топлива. Кроме того, в хозяйственной зоне можно размещать погреб, гараж, баню, душ, а также садовые беседки и другие малые архитектурные формы.В современных поселках, в том  числе и  на  приквартирных участках усадебных домов, обязательным видом благоустройства являются зеленые насаждения. При озеленении участка используют растения, обладающие красивой кроной различных размеров и форм, цветами и плодами.Для защиты от шума, пыли и ветра сажают зелень в один-два ряда по периметру участка, а со стороны улицы более густую и тенистую. Декоративный кустарник и плодовые деревья обычно располагают не ближе 6 м от дома. Между жилыми домами и хозяйственными постройками высаживают в один-два ряда защитную полосу деревьев и кустарника.К озеленению участка предъявляют высокие эстетические и санитарно-гигиенические требования. Если прежде декоративным уголком был только цветник перед окнами, то теперь проектировщики стремятся сделать всю усадьбу красивой и выразительной, используя посадки декоративных и плодово-декоративных деревьев и кустарников, устраивая газоны и площадки для отдыха.Согласованность между архитектурой дома, надворными постройками и зелеными насаждениями особенно важна при небольшом приквартирном участке. Дом, участок и постройки должны составлять единое композиционное целое — как бы небольшой архитектурный ансамбль. Палисадник перед домом является частью сада и может быть достаточно выразительным даже при устройстве простой полоски газона с одним-двумя деревьями и живописными группами кустарника. Большое дерево перед живой изгородью или оградой может служить украшением не только приквартирного участка, но и улицы в  целом.В саду, где члены семьи проводят много свободного времени, необходимо устройство площадок для отдыха (67, 68). На небольшом участке  может быть  размещен всего один тенистый и уютный уголок отдыха, а на большом — лучше иметь несколько лужаек со скамейками для отдыха и специальным местом для игр детей. При площадках отдыха особенно желательны цветочные насаждения и небольшой водоем.

 «Проектирование. Застройка усадьбы»       Следующая страница >>>

Справочник домашнего мастера  Дом своими руками Строительство дома  Домашнему мастеру

Как построить сельский дом

Застройка и планировка участка

Благоустройство участка

Хозяйственные постройки

Помещения для хранения пищевых продуктов

Уборные

Местная канализация

Обезвреживание отбросов

Водоснабжение

Шахтные колодцы

Деревянные колодцы

Каменные колодцы

Бетонные колодцы

Дезинфекция шахтных колодцев

Трубчатые (буровые) колодцы

Забивные (абиссинские) колодцы

Строительные материалы для строительства дома

Каменные материалы

Вяжущие материалы

Черные вяжущие материалы

Кровельные материалы

Лесоматериалы

Заготовка, хранение и антисептирование лесоматериалов

Вспомогательные изделия из металла

Отделочные материалы

Хранение различных материалов

Приготовление растворов бетона, цементогрунта, кровельных мастик и грунтоасфальта

Бетон

Бутобетон. Цементогрунт

Кровельные мастики

Грунтовки

Грунтоасфальт

Каменные и бетонные работы

Каменная кладка

Кирпичная кладка

Бетонные работы

Укладка бетона

Уход за уложенным бетоном

Плотничьи и столярные работы

Изготовление некоторых инструментов  приспособлений для обработки дерева

Изготовление топорища, ручек для молотков, стамесок и долот

Точка, правка и наладка инструмента

Основные операции плотничьих работ

Столярные работы

Склеивание древесины

Изготовление и установка оконных коробок и подоконников

Изготовление и установка дверных коробок

Изготовление переплетов

Изготовление дверей

Пригонка и навешивание переплётов и дверей

Прирезка оконных и дверных приборов

Изготовление и установка наличников

Устройство крыльца и деревянной лестницы

Фундаменты

Глубина промерзания грунта

Подготовка участка под фундамент

Виды фундаментов

Цоколь. Завалинка. Забирка. Отмостка

Гидроизоляция фундамента

Стены

Брусчатые стены

Деревянные каркасные стены

Каменные и кирпичные стены

Стены из самана и сырцового кирпича

Шлакобетонные стены

Стены из опилкобетона и костобетона

Стены из известково-песчаного бетона

Стены из крупнопористого бетона

Землебитные стены

Полы и перекрытия

Дощатые полы первого этажа

Изготовление и установка плинтусов

Междуэтажные и чердачные перекрытия

Заполнение перекрытий

Железобетонные перекрытия

Перегородки

Деревянные перегородки

Каркасно-обшивные перегородки

Литые перегородки

Перегородки из гипсовых плит

Кирпичные перегородки

Крыши

Стропила

Деревянные карнизы

Обрешетка

Кровля

Глинокамышовая кровля

Кровля из щепы

Кровля из черепицы

Кровля из тёса

Кровля из рулонных материалов

Кровля из плоских асбестоцементных плиток

Кровля из волокнистых асбестоцементных листов

Кровля из стальных листов (кровля из оцинкованной стали)

Кровля из синтетических материалов

Печные работы

Приготовление глиняного раствора

Дефекты печей и их устранение

Кладка фундамента под печь

Кладка печей

Установка и крепление печных приборов

Кладка сводов и арок

Дымовые трубы

Сушка печей

Отделка лицевых сторон печи

Виды печей и их конструкции

Уход за печами. Ремонт печей

Водяное отопление

Системы отопления

Генераторы тепла. Отопительные котлы

Горячее водоснабжение

Пуск и ремонт системы водяного отопления

Наружная отделка деревянных домов

Детали отделки

Инструменты

Типы резьбы и её выполнение

Отделка каменных и кирпичных домов

Малярные работы

Обойные работы

Стекольные работы

Линолеум

Облицовка стен и полов керамическими плитками

Баня

Как обустроить садовый участок

Подготовительные работы

1. Проектирование и размещение сооружений

2. Складирование стройматериалов

3. Ограждение участка

4. Сооружения санитарно-технического назначения

Временные сооружения и их последующее использование

Строительство садового дома

1. Какие строительные материалы использовать для постройки?

2. Фундаменты: виды и технология производства

3. Цоколи (кирпичная и бутобетонная кладка)

4. Устройство каркасов несущих стен и их элементов

5. Перекрытия и полы

6. Устройство крыш и кровель

7. Сооружение мансард, лестниц, лоджий и балконов

8. Печи и камины

Подготовка дома и садовых сооружений к эксплуатации

Советы и рекомендации по обустройству садового участка

Источник: http://www.bibliotekar.ru/dom7/8.htm

Новости, события, комментарии

Что такое приквартирный земельный участок

Как построить дом и обустроить участок, не нарушив при этом правила? Не первый год в стране действует ТКП 45-3.01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства.

Нормы планировки и застройки», который регулирует вопросы в части размещения жилого дома, хозяйственных построек, ограждение приусадебного участка, а также размещение растений на приусадебном земельном участке. За время существования в документ было внесено немало изменений.

В этой связи в Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь поступает множество вопросов касательно того, как построить дом и обустроить участок, не нарушив при этом правила. Итак…

Размещение жилого дома, хозяйственных построек, ограждение приусадебного участка, а также размещение растений на приусадебном земельном участке должно осуществляться в соответствии с техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-3.

01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки» и на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа по согласованию с органами архитектуры и градостроительства.

Приусадебный участок рассматривается как земельный участок, на котором расположены усадебный жилой дом, хозяйственные постройки, ведется личное подсобное хозяйство (хозяйственная деятельность по производству сельскохозяйственной продукции).

Площади и планировка хозяйственного двора, объем личного подсобного хозяйства, состав хозяйственных построек зависят от площади приусадебного участка и характера его использования в поселениях различных типов. Состав и площади застройки объектов приусадебного участка в зависимости от размера приусадебного участка регламентированы пунктами 6.2.5 и 6.2.6 ТКП 45-3.01-117-2008.

Начнем с хозяйственных построек. Что это? Согласно пункту 3.9 раздела 3 «Термины и определения» ТКП — одноэтажные строения или сооружения нежилого назначения, размещаемые на приусадебном участке и предназначенные для обслуживания домовладения и земельного участка.

Итак, на приусадебных участках более 0,10 га допускается размещение хозяйственных построек и сооружений с рекомендуемой общей площадью (не более, кв. м):

Ÿ сарай для содержания скота и птицы при максимальном личном хозяйстве — 45;

Ÿ сарай для хранения хозяйственного инвентаря и топлива — 15;

Ÿ хозяйственный навес — 15;

Ÿ гараж — 25;

Ÿ баня — 12;

Ÿ теплица — 20;

Ÿ погреб — 10;

Ÿ летний душ — 6.

Если площадь земельного участка меньше 6 соток, устанавливается возможность строительства хозяйственных построек общей площадью до 50 м2 (всего на хозяйственные постройки), а площадью 6 соток и более — от 100 до 200 м2.

Размещение жилого дома, хозяйственных построек и растений на территории приусадебного участка регламентирует подпункт 6.2.

8, в соответствии с которым от границ соседнего (смежного) участка отдельно стоящий жилой дом, пруд (или бассейн) следует размещать на расстоянии не менее 3 м, хозяйственные постройки, перголы и беседки (высотой не более 3 м) — на расстоянии не менее 1 м, вольеры с домашними животными — не менее 4 м, площадки временного складирования строительных материалов (высотой складирования не более 3 м) — на расстоянии не менее 1 м.

Расстояние от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота и птицы, гаража, бани), расположенных на соседних (смежных) участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее 6 м.

Что касается сада, который также зачастую становится камнем преткновения между соседями, то от границ соседнего (смежного) участка растения следует размещать, на расстоянии (не менее, м):

Ÿвысокорослые (более 3 м) — 3;

среднерослые (до 3 м) — 2;

Ÿнизкорослые (до 2 м) — 1.

С мая 2015 года изменены и требования по устройству ограждения приусадебного земельного участка. Теперь высота ограждения устанавливается до 2 м, степень светопрозрачности — от 0 до 100 % по всему периметру земельного участка.

При рассмотрении вопроса ограждения земельного участка, который является принадлежностью части жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, в целях ТКП 45-3.01-117-2008 применяется понятие «приквартирный участок жилого дома».

Ограждение вышеуказанного земельного участка осуществляется согласно следующим нормам и требованиям подпункта 7.5 ТКП 45-3.01-117-2008:

ŸПри устройстве ограждений между приквартирными участками жилого дома, состоящего из двух и более квартир, необходимо обеспечивать зону не менее 1 м для обслуживания фасадов и крыши части дома смежной квартиры (квартир);

ŸОграждение между приквартирными участками должно иметь высоту не более 1,2 м от уровня земли напротив фасада с окнами смежной квартиры (квартир), не более 1,7 м — при их отсутствии, степень светопрозрачности ограждения устанавливается от 50 до 100 % по всей высоте (если иное не согласовано в установленном законодательством порядке собственниками, совладельцами смежных квартир).

Принятые архитектурные решения ограждения приусадебного земельного участка подлежат согласованию с территориальными органами архитектуры и градостроительства.

Более детальная информация по применению ТКП 45-3.01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки» размещена на сайте Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Михалина МАРЬИНА

Республиканская строительная газета № 33 (630)

Источник: http://mas.gov.by/ru/news_ru/view/chto-nam-stoit-dom-postroit-529/

Защита прав собственников блокированного жилого дома

Что такое приквартирный земельный участок

Авторы: Диковенко К.В., Суслова С.И.

Вопросы правового режима блокированного жилого дома в первую очередь связаны с установлением объема прав и обязанностей лиц, обладающих субъективными правами на данный объект.

Этот центральный вопрос, к сожалению, практически не поднимается в юридической литературе и судебной практике.

Вместе с тем проблема защиты прав собственников блокированных домов стоит в настоящее время как никогда остро.

Известно, что блокированная жилая застройка в качестве объекта жилой недвижимости в законодательстве не поименована, что порождает ряд проблем при защите гражданских прав собственников. Напомним, что современная судебная практика исходит из двух основных путей квалификации отношений, возникающих при блокированной застройке.

Первый: блокированный дом, строящийся как автономный объект, является индивидуальным жилым домом. Второй: блокированный дом обладает признаками многоквартирного дома.

Рассмотрим основные проблемы, связанные с защитой гражданских прав собственников блокированного жилого дома от недобросовестных действий застройщика, а также отметим основные плюсы и минусы для граждан, приобретающих жилые дома блокированной застройки в зависимости от используемой правовой модели.

Защита прав собственников в случае квалификации блокированной застройки в качестве жилого дома. К безусловному плюсу для гражданина при такой модели следует отнести регистрацию права собственности на земельный участок, расположенный под домом, обеспечивающий не только вход и выход из дома, но и придомовую зону отдыха.

При строительстве автономных блоков и признании строящихся блокированных домов индивидуальными жилыми домами отсутствует возможность заключения договора долевого участия.

Безусловно, данный факт следует рассматривать как отрицательный для граждан, поскольку присутствует менее слабая степень защиты граждан при заключении договора подряда в отличие от договора долевого участия в строительстве.

Учитывая, что договор подряда не подлежит государственной регистрации, официальному декларированию объекта недвижимости, подрядчик нередко понуждает заказчика согласовать пункты договора, ущемляющие права потребителей. При заключении договора подряда граждане также могут не обладать полной информацией об объекте строительства, тем более об инфраструктуре прилегающей территории.

Одновременно к положительным и отрицательным моментам можно отнести упрощенный порядок получения разрешения на строительство или возможность отсутствия такого разрешения. Плюс заключаются в удешевлении строительства.

Минус в том, что кроме застройщика и проектировщика никто больше не обладает полной информацией об объекте строительства.

При неоднократном межевании земельных участков, предназначенных под жилую застройку, земельный участок, функционально обеспечивающий жилой блок, может оказаться без доступа к дорогам или землям общего пользования.

Земельный участок, обеспечивающий проход, проезд к земельному участку и расположенному на нем блокированному дому, может находиться в частной собственности и не иметь статуса земель общего пользования.

В таком случае в данном поселке официально дорог нет, а есть частная собственность, что может породить отдельную плату за проезд.

В большинстве случаев все коммуникации поселка располагаются под дорогой, следовательно, все коммуникации также могут оказаться в частной собственности, что также может привести к отключению дома от сетей поселка или повышенной плате за пользование сетями.

Возникает данная ситуация вполне легально, на основании действующих норм земельного и гражданского законодательства. Согласно п. 6, 7 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[1] в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, указывается местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. Соответственно, при постановке на кадастровый учет учитывается только доступ к образуемому земельному участку. В обычной практике застройщики не одноразово производят межевание поселка, а делают это поэтапно. Так, к примеру, часть земельных участков под застройку первой очереди строительства жилых домов образуется с учетом проходов, проездов. Затем застройщик принимает решение на образование земельных участков под вторую очередь. Согласно действующему законодательству при постановке на кадастровый учет земельного участка учитывается проход, проезд только к образуемому участку, в то время как земельные участки первой очереди могут остаться согласно кадастровому учету и без доступа, так как участок, ранее обеспечивающий подход, уже преобразован и снят с кадастрового учета. Таким образом, не исключены случаи, что при покупке жилого дома с приквартирным земельным участком через некий промежуток времени проход проезд де-юре будет отсутствовать.

Подобная ситуация может привести к нарушению прав, вызванному отказом в доступе к жилому дому, или требованию дополнительной платы за проход, проезд по земельному участку, находящемуся в частной собственности. С точки зрения действующего законодательства подобное требование формулируется в виде иска об установлении сервитута.

Проблема в данном случае заключается в том, что покупатель оплатил стоимость земельного участка, стоимость блок-секции в блокированном доме, и, несмотря на это, его лишают права свободного доступа в жилище.

Более того, особые условия по отсутствию прохода и проезда, как правило, в договорах отсутствуют, и клиент считает, что сделка совершена без каких-либо специальных условий.

Такое требование, как установление сервитута, повлечет за собой дополнительную плату для собственника недвижимости, что является, несомненно, негативным фактором.

В случае несогласия с требованиями по установлению сервитута собственник вправе восстановить свои нарушенные права путем подачи искового заявления в суд на основании ст. 304 ГК РФ «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». Позитивная для собственников практика по данным вопросам уже формируется.

Так, Иркутским районным судом Иркутской области 2 марта 2016 г. был удовлетворен иск[2] об обязании не чинить препятствия в проходе, проезде через земельный участок, обеспечивающий доступ к земельному участку и расположенному на нем блокированному дому, об обязании не чинить препятствие в пользовании и распоряжении земельным участком и расположенным на нем блокированным домом.

Суд установил, что, несмотря на то что земельный участок, обеспечивающий проход, проезд к объектам капитального строительства, имеет разрешенное использование – для строительства малоэтажной жилой застройки, фактически входит в состав территории товарищества собственников недвижимости и используется в качестве подъездных путей к объектам капитального строительства, расположенным на территории товарищества.

Согласно действующему законодательству предусмотрена необходимость формирования земельных участков под застройку с учетом возможности свободного прохода и проезда для использования земельного участка в связи с его целевым назначением. Указанное должно было быть предусмотрено при создании и проектировании поселка.

Иной земельный участок, по которому возможен проход, проезд к жилым объектам, отсутствует.

Также судом установлено, что приквартирный земельный участок, расположенный на территории поселка, был приобретен с инфраструктурой: улицей, дорогой общего пользования, инженерными сетями, иным оборудованием, обеспечивающим эксплуатацию жилого объекта недвижимости, его использование по назначению.

Заключая договор подряда на строительство блокированного жилого дома, финансировалось не только строительство блокированного дома, но и частичная отсылка всей территории поселка, устройство дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка, озеленение и т.д.

Ссылался суд в своем решении на строительные нормы и правила (п. 5.2 СП 42.13330.2011[3], п. 4.2.3 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилого строительства»[4]), согласно которым при планировочном решении малоэтажной застройки должен быть обеспечен проезд автотранспорта ко всем зданиям и сооружениям, в том числе к домам, расположенным на приквартирных участках.

Судебная практика Московского городского суда также придерживается подхода, что собственник, приобретая блок блокированного дома, приобретает его с инфраструктурой поселка, налагая на нового собственника обязанности по содержанию не только блока, но и обязанности по оплате предоставляемых услуг по охране, озеленению и благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, а также пользованию инженерными сетями[5].

Защита прав собственников при квалификации блокированного дома в качестве многоквартирного дома. В том случае, если блокированный дом признан многоквартирным домом, подобная квалификация отношений для граждан является наиболее приемлемой с точки зрения защиты их прав.

К плюсам подобной квалификации для граждан следует отнести: 1) обязательное получение разрешения на строительство; 2) возможность приобретения объекта на стадии строительства посредством заключения договора долевого участия, подлежащего регистрации в ФРС; 3) более развернутое регулирование указанных отношений Жилищным кодексом РФ[6].

Следовательно, при возведении и регистрации блокированной жилой застройки в качестве многоквартирного дома вся проектная документация в обязательном порядке проходит согласование с органом, выдающим разрешение на строительство.

Граждане могут ознакомиться со всей проектной документацией, прошедшей согласование как у застройщика, так и в органе, выдавшем разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В данном случае не только застройщик, но и муниципалитет обладает информацией о многоквартирном доме, в том числе в случае массовой застройки – создание района или поселка такими домами.

Для сдачи в эксплуатацию дома необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Такой документ выдается органом, выдавшим разрешение на строительство объекта, в случае выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией.

Кроме того, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет выдано при полном соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству с учетом соответствия вида разрешенного использования земельного участка и возведенного на нем объекта.

В качестве минуса следует отметить возможные сложности с передачей застройщиком приквартирного земельного участка, предназначенного для личного пользования собственника блока (квартиры).

При строительстве блокированного жилого дома в качестве многоквартирного застройщик на этапе строительства может упоминать о будущей передаче приквартирного земельного участка, но впоследствии его так и не передать.

Под блокированным домом будет земельный участок, находящийся в общей долевой собственности всех собственников блокированного дома, обеспечивающих доступ в жилой блок.

При этом приквартирный участок блока, предназначенный для удовлетворения личных потребностей (зона отдыха) собственника блока (квартиры), который по определению блокированного дома должен находиться в частной собственности собственника жилого блока, может отсутствовать.

Недобросовестный застройщик, предусмотревший в проекте такой придомовой участок, может обманным путем после ввода дома в эксплуатацию предложить собственникам жилых блоков (квартир) возможность приобретения в частную собственность такого земельного участка за дополнительную, весьма существенную плату.

Приобретение такого земельного участка за отдельную плату противоречит российскому законодательству, так как стоимость такого земельного участка уже учтена в стоимости блока (квартиры), более того, такой земельный участок является неотъемлемой частью жилого блока блокированной застройки, согласно определению блокированного дома, указанному в Градостроительном кодексе РФ[7]. В результате чего права покупателя будут в значительной мере нарушены, так как цель приобретения блокированного дома заключается в приобретении блока (квартиры) с обособленным входом, с земельным участком для собственных нужд, а по факту приобретается квартира с правом общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

Рассмотрев далеко не полный перечень возможных нарушений прав собственников блокированных жилых домов, приходим к однозначному выводу о том, что существующую правовую регламентацию отношений в данной сфере нельзя признать удовлетворительной.

Попытка «подогнать» указанные отношения исключительно под отношения по поводу индивидуального дома или многоквартирного дома серьезно отражается на защите прав собственников блокированных жилых домов.

И несмотря на то что «в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок»[8], а также предлагаются законопроекты о правовом регулировании малоэтажной жилищной застройки[9], ситуация с защитой прав собственников указанных объектов остается противоречивой и, безусловно, требует надлежащего регулирования.

[1] Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 03.04.2018) // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru. [2] Архив Иркутского областного суда.

Источник: https://urfac.ru/?p=1603

Административный округ
Добавить комментарий